70个大中城市中

从全国来看,房价不断坚挺并且保持微幅上涨已成为现实。2013年1月18日,国家统计局发布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示:与上月相比,70个大中城市中,上涨的城市有54个。与上年同月相比,70个大中城市中,上涨的城市有40个。房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。

市场压抑了许久,2012年以来的政策微调定向宽松已使楼市基本面逐步好转,在此市场背景下,“暖冬”与“翘尾”行情出现。这得以让开发商有喘息的机会。有实力的高周转企业、央企地产企业早已开始融资、拿地提前布局下一轮市场发展机会,局部“日光盘”、“地王”现象重现,又让市场多了一些色彩。

回顾过去几年,楼市调控政策一旦略有松动,市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转,开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻,房价随即也会面临反弹的压力。

从政策面变化趋势来看,一旦房价出现报复性反弹风险,政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是,从政策或制度走向来看,以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计,必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场“去投资化”的目的。

从经验与现实面对的问题来看,我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看,今年房地产市场全面反弹的可能性不大,但是,我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对,而应该未雨绸缪,建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。

那么,如何通过长效调控机制来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场“去投资化”的目的?同策咨询研究中心总监张宏伟认为,主要分为两方面:

第一、从当前已经明确的政策走向来看,房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开,以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势,限制楼市投资性、投机性需求,达到房地产市场“去投资化”的目的,引导楼市进入长效调控机制。

从个案价格变化情况来看,2012年上半年全国市场尚有10-20%甚至更大幅度的降价的现象,但到下半年已基本没有。从当前来看,在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下,政策面不再强调促使房价合理回归,同时在2013年鼓励改善型需求入市,在市场基本面开始出现逐步好转的市场背景下,房价不可能重回大幅降价的市场环境。2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与cpi的通胀因素,将进一步影响未来房价向小幅上涨的道路迈进。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从房价上涨的背后因素来看,政策微调定向宽松是房价上涨前提,市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础,企业资金面不再紧张是驱动性因素。从企业角度来讲,开发商“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交,以改观2012年“以价换量”导致的企业利润率下滑的现状。

从这个角度来讲,当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。

尽管短期内房价仍然表现为小幅上涨的迹象,但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此,在基本面逐步好转的市场背景下,在推进城镇化过程中,如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题。

从开发商定价角度来讲,当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势,今年上半年仍然会保持这样的趋势,但是到了下半年,如果政策面没有发生变化,在基本面回暖、通胀预期不断加大的市场背景下,那么有可能就很难再出现促销降价的现象了,房价会走上持续上涨这样的通道。

第二、在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下,在当前更为务实的做法,商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策,促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交,一方面保护以自住刚性需求为主的购房者,为这些购房群体争取更多的购房时间,另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。

从当前市场表现来看,一旦政策面出现“微调”松动,开发企业便会想法设法让市场活跃起来。从当前来看,“炒房价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题,通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。